Das Zusammenleben mehrerer Mietparteien unter einem Dach erfordert gegenseitige Rücksichtnahme. Missachtet Ihr Mieter dieses Gebot zur Rücksichtnahme und stört damit den Hausfrieden so nachhaltig, dass Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, dürfen Sie kündigen.
Typische Hausfriedensstörungen sind etwa Ruhestörung, unerlaubte Tierhaltung, Missachten von Reinigungspflichten, Zustellen von Durchgängen/Fluren, Beleidigungen und tägliche Angriffe.
Ihre Kündigung wegen einer derartigen Störung des Hausfriedens (§569 Abs. 2 BGB) setzt voraus:
1. Nachhaltige Störung
Die Hausfriedensstörung muss von gewisser Häufigkeit, Dauer und Intensität sein.
Tipp: Protokoll führen lassen
Beschweren sich Hausbewohner über Störungen durch andere Mieter, bitten Sie die Hausbewohner, genau "Buch zu führen" über Art, Zeitpunkt und Dauer der Störungen. Nur mit solchen konkreten Informationen haben Sie eine ausreichende Grundlage für eine Abmahnung und Kündigung.
2. Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung
Die Gerichte wägen alle Gesichtspunkte des konkreten Falls ab, um festzustellen, ob Ihnen eine Vertragsfortsetzung unzumutbar ist.
Für eine Kündigung sprechen dabei beispielweise:
- schwere Pflichtverletzung
- gravierende Folgen, starke Beeinträchtigung der Hausbewohner
-vorsätzliches Handeln des Mieters
-der im Haus lebende Vermieter hat infolge von Krankheit besonders unter den Folgen der Vertragsverletzungen zu leiden
Demgegenüber ist ein erhöhtes Maß an Toleranz gefordert, wenn die Störungen
-durch Kinder verursacht wurden
-ohne Verschulden verursacht wurden
-auf Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung des Mieters beruhen und dieser vorher viele Jahre ordnungsgemäß im Haus gelebt hat.
3. Abmahnung
Fast immer müssen Sie Ihren Mieter vor einer Kündigung abmahnen. Nur in ganz gravierenden Fällen, etwa bei tätlichen Angriffen oder schweren
Beleidigungen, dürfen Sie sofort fristlos kündigen. (§543 Abs.3 S.2 BGB)
"Quelle(Vermieter Recht aktuell, Nr. 07 Juli 2016)"
